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没有真枪实弹、大张旗鼓地救市,下行趋势难逆转|楼先生问答NO.301

导读 : ▲楼先生问答[在线版]正式上线,点击进小程序一份会议纪要没提及房地产,很多人无比兴奋。由此,还联想到“楼市调控要松绑、不去杠杆了”,大概率是可能想太多了。不管书...


▲楼先生问答[在线版]正式上线,点击进小程序

一份会议纪要没提及房地产,很多人无比兴奋。


由此,还联想到“楼市调控要松绑、不去杠杆了”,大概率是可能想太多了。不管书面文件上有没有提到,上层不可能不关心房地产。


对于买房自住者来说,没有消息,是楼市最好的消息。


之所以,不再提“坚决遏制房价上涨”,可以试着解读成“不用遏制了”。因为,房价进入了下行通道,市场已经形成下跌的一致预期。


当下是楼市极其敏感的时刻。


刚过去的10月,杭州二手房只成交了2892套。同比去年10月,是7239套。这个数字,放到过去几年,不到平均数的1/3,甚至只有最高水平的1/4。

数据来源/好找房 | 数据截至10月30日

看到这样过山车一样的曲线,只有三个字:真惨啊。

与今年6月价格最高点相比,部分板块二手房降幅15%。就连二手房最坚挺的滨江区,也降下来了。10月27日东方郡成交了一套88㎡,单价仅36517元/㎡。


在热点二线城市里,杭州和武汉的房价异常坚挺。


只不过,自九十月份以来,从土拍到二手房,再蔓延至新房,杭州楼市已经出现明显的无法阻挡的颓势,那就只剩下最后一个城市了。


武汉楼市,好像也扛不住了。


有自媒体人走访调查,茶水费基本消失,过去捆绑的精装改成毛坯,大街都是小蜜蜂拉客满,天天都能接到推销电话。个别小房企资金链出现了断裂迹象。


所以,与其瞎猜不可预见的宏观政策,不如认真关注微观市场的变化。记住一句话,没有真枪实弹、大张旗鼓地救市,目前的形势不可能轻易逆转。


1.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

总价600万、医务工作者、置换自住改善


@杨坚

层楼老师你好。我有一套房在城西香溪公寓89方,现在工作在滨江儿童医院,老婆在上城省妇保,有个宝宝,一家四口,住不下想卖掉置换,请推荐哪些楼盘比较适合,总价600万左右。谢谢。

楼先生:这样的改善置换,果断准备起来,没什么好犹豫的。一是现有的房子面积已经不够住,二是这个房子跟你们上班实在太远,尤其是相关医务工作者,生活跟工作的连接要尽可能紧密。三是你们有不错的承价能力,600万预算还能有不少的选择。

从工作角度出发,第一个方向是往城南去,只不过在钱江新城一带,新房的门槛要八九百万了,在近江一带只能挑到年份有点老的房子。跨江过去也是一个选择,在滨江区有两个楼盘可以符合你的预算,一个是卓越滨江项目,是超高层,一个是保利天汇,是现房销售。

如果能到萧山地界,比如奥体核心位置的保利·澄品。这三个楼盘,价格都不确定,有兴趣的话,可以留意起来。再往市北方向过去一点,选择会更多。相似的总价预算,第二个方向是到城东新城,有五六个楼盘可挑,均价应该低于五万。

向你推荐的这几个区域和楼盘,都能让你住得更好。所以一个个的,都先关注起来吧。现在的行情慢慢回归正常,中签率也在回升,市面上600万左右的房子,也不缺,东南西北都有,心态上就不用过于焦虑着急了。

2.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

现金50万、市区老破小/酒店式公寓、自住


@解放路的姑娘

单身女生,租房月租三千。想要买房不再租了,但手头只有50万。朋友建议买套学区地铁房,不要在乎户型。但内心又想要两室。工作是销售性质,在解放路上班时间居多。很纠结,杭州这么大却不知道应该在哪里安家,资金有限也不知道应该安个什么样子的家。

楼先生:以你目前能承受的总价看,可以买到的正常房型的房子,都很郊区了。这些房子目前分布在临平北、闲林、富阳、大江东,作为刚需上车的机会,应该要抓住,只不过跟你的工作位置不大匹配,今后住起来会很吃力。如果真要挑一个区域,建议你多考虑一下临平北的悦见山,或者中铁九逸。

如果通盘考虑下来,觉得还是太远,不适合自己也没有关系,索性撇开新房,去关注市区老破小,至少相比每月三千的租房状态,也是一种进步。不管房子好不好,都能算得上一个家。除了老破小,还可以关注地铁附近的酒店式公寓,你现在的租金,再加个五六百,也差不多抵得上按揭了。

3.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

人才引进、首付六成(300万)、简配降标


@第二乐章

您好,本省南部人,人才引进入杭。在家乡有几套房,其中两套有贷。目前现金300万,想买滨江的房子,最好100方以上三房,个人看中翡翠之星的位置,附近其它的也可以,有推荐吗?请问贷款政策是怎么样,公积金一人在杭。

楼先生:翡翠之星真的是一个大热门楼盘,不管是在“问答频道”还是在“层楼粉丝群”,提及频率实在太高了。这个楼盘确实很受市场欢迎,在摇号中签率整体回升的情况,第一次推出洋房,中签率能保持6.5%,真的很厉害。

这个楼盘确实非常关注和购买。从地段上看,跟滨江和奥体都有紧密的联系,今后与这两个区域的配套一共是共享的。目前来看,周边冷冷清清,等香悦奥府、春江悦茗交付入住后,风情大道东西两侧就会连成一片。在简配降标蔚然成风的市场上,有滨江品牌的背书,也是很大一个原因。既然喜欢这个房子,值得等下一次开盘摇号。

除此之外,附近还值得推荐的是翡翠江南,是碧桂园和滨江合作的楼盘。这个楼盘除了销售,其它都是滨江在主导,包括工程和设计。还有就是第一个问题里提到的保利·澄品,总价500万,相信也能买得到。

在杭州购房,你的情况属于二套房,首付最低六成,也就是说,可以承受500万总价的房子。

4.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

卖掉上海的房子、自住改善、资产合并


@小米杭州

在上海有一套住宅,市值200多万,贷款还有10万。杭州有一套房子,目前自住,市值400多万。手里还有一些现金,想改善,必须卖掉一套房子才够6成首付,杭州的房子有学区,还在读幼儿园,暂时卖不得。现在纠结要不要卖掉上海的房子在杭州改善,是合适的机会吗?听听你们的意见。

楼先生:一般情况下,上海的房子不是很建议卖掉。虽然现在上海房价也是停滞不前,尤其郊区跌幅还不小,但这都只是一时的。相信上海这样的城市,潜力是无限的。而在一座竞争力极强的的城市里,拥有一套房产,是一件很幸福、很有安全感的事情。从理论上来说,能留还是要留着。因为卖掉是容易的,再买回来就很难了。

当然最终还是看你们自己,比如会不会考虑到上海发展。如果今后跟上海确定没什么关系,从居住角度来讲,肯定要先满足当下的实际需求。那么,选择把资产都合并到杭州来,也是没问题的。至少相比起来,不至于吃很大的亏,从近几年杭州发展看,也是一座非常有前途的城市。

5.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

投资/老破小、3万4精装高层、武林郡

@应新达

光复路小区,37000的价格,能不能买?老破小,作为投资的。

楼先生:不能买。你又不是前面那位只有50万的单身女生,只有老破小一条出路。尤其目前行情下,其实哪怕自住,也不爱推荐老破小。一方面,从居住体验来讲,要相差好多个档次,跟新房或次新房完全不能比。另一方面,这种没电梯、年份很老、建筑主体很旧的房子,除非又遇上大牛市,不然大概率都是走下坡路的。特别还是投资考虑,去追求一套这样的老房子,实在太可惜了。

对你来说,换换思路:哪些地方能买到单价3万7的房子?可以买到的楼盘,东南西北都有。可以往城东方向,比如招商·武林郡和金地·玖峯汇,都可以关注,还有到城西北方向,买华夏四季、西溪公馆以及梧桐郡,都绰绰有余。往城南到萧山,均价3万4的精装高层,不也更值得买吗?

所以有点想不通,作为投资需求,为何会考虑老破小。也许是总价上的限制?即便是这样,还可以往外围一点,单价2万到2万5左右的新房,也还有一大把啊。退而其次,新房不愿意考虑,也应该考虑次新房,年底会有交付潮,机会也很多的。

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文∣楼先生

编辑∣二叔


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